Difficile de se retrouver entre OPCI et SCPI : les différences en 5 points

Vous hésitez entre choisir une SCPI ou plutôt opter pour une OPCI : bien que ces actifs se reconnaissent à de nombreuses similitudes, attention aux points de divergence. Il est parfois difficile pour l’investisseur non averti de s’y retrouver. Les différences en 5 points.

La liquidité

Les SCPI ont vu le jour dans les années 1960. Rappelons que ce sont des sociétés qui utilisent des biens immobiliers locatifs afin de générer des revenus à distribuer entre les porteurs de parts. Or, la pierre est reconnue pour sa liquidité assez complexe : elle prend du temps pour être revendue sur le marché secondaire, ce qui pénalise souvent l’investisseur sortant.

D’où la naissance des OPCI. Nous verrons plus bas que c’est grâce à la composition révisée des actifs utilisés par l’OPCI que cette liquidité se retrouve améliorée.

Le support

Comme dit précédemment, c’est le support qui différencie surtout les SCPI des OPCI. Les sociétés de gestion ont injecté des actifs financiers dans les OPCI, outre leur support principal qu’est l’immobilier également. Ce dernier occupe environ 60% de l’actif, le reste étant des valeurs mobilières comme nous venons de le mentionner, combiné avec environ 10% de liquidités. Les actifs financiers sont des titres en bourse.

La diversité du choix

Les SCPI ayant été créées bien avant les OPCI, elles ont l’avantage de proposer un choix plus intéressant en ce qui concerne les points suivants :

  • sur la localisation géographique : les SCPI ont accaparé la majeure partie des biens immobiliers se trouvant à Paris et en région parisienne, réputée faire partie des zones tendues. Il y a donc peu de risques de pénurie locative. Les SCPI élargissent aussi leur champ d’intervention jusque dans les autres régions ainsi qu’à l’étranger.
  • sur le choix des actifs proprement dits : les SCPI proposent un choix infini d’actifs à différentes vocations : pour défiscaliser, pour profiter d’un rendement élevé, pour enregistrer des gains à terme.
  • les OPCI en revanche proposent deux types de produits : ceux qui sont destinés au grand public et ceux réservés aux professionnels

Le démembrement

La majorité des SCPI sont disponibles en démembrement, à la différence des OPCI. C’est-à-dire que le souscripteur peut opter pour des parts en usufruit à prix décoté tout en profitant des revenus distribués. L’investisseur qui choisit des parts en nue-propriété échappe aux contraintes fiscales pendant la durée du démembrement, sans toutefois percevoir de dividendes. Il achète aussi ses parts à prix décoté et en devient pleinement propriétaire à l’extinction du démembrement.

L’évaluation du rendement

Le rendement des SCPI est facilement mesurable, puisqu’il s’agit de celui issu de l’exploitation de la pierre uniquement. Ce qui n’est pas le cas avec les OPCI en raison de la complexité de sa composition. Le rendement des actions et des obligations ne peut être défini à l’avance, puisque ce sont des actifs qui fluctuent de manière imprévisible. En général, le rendement des OPCI est approximativement basé sur celui de l’immobilier également.

Ce sont les SCPI qui enregistrent des rendements élevés, à hauteur de plus de 6% pour les plus performantes. Les SCPI fiscales cependant sont moins attractives du point de rentabilité, environ 3% en moyenne de taux de distribution annuel. Quant aux OPCI, leur rendement moyen est de 4% par an.

En résumé, la formule gagnante pour l’investisseur non avisé est de mixer avec parcimonie des parts de SCPI et d’OPCI, tout en tenant compte avant tout de ses objectifs et de ses horizons de placement. Le niveau de risque de perte en capital est plus ou moins le même pour ces deux produits. Ils sont également disponibles en assurance-vie.

Tout ce qu’il faut savoir sur les SCPI et les OPCI sur scpi-8.com.

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